Novità Decreto Sviluppo: Cessione cubatura

[luigi]

Il Decreto Sviluppo all'articolo 5 comma 3 (Decreto-legge 13 maggio 2011 , n. 70 - legge di conversione 12 luglio 2011, n. 106, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 160 del 12-7-2011 ) prevede un particolare regime di trasferimento della cubatura o volumetria.
Testualmente si legge nella norma:

3. Per garantire certezza nella circolazione dei diritti edificatori, all'articolo 2643,del codice civile, dopo il n. 2), è inserito il seguente:
"2-bis) i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale".

Facciamo un esempio: A e B sono proprietari di due terreni (anche non confinanti) con cubatura realizzabile rispettabilmente di 500 mc edi 1.000 mc.
Con la nuova norma si potrà trasferire la cubatura da A a B realizzando nel terreno di quest'ultimo una volumetria di 1.500 mc.
In ogni caso non è possibile realizzare un fabbricato in contrasto con quanto indicato dal PRG per quanto riguarda le altezze, le distanze dai confini, dai fabbricati, destinazioni d'uso ecc. (tranne per i casi in cui è prevista specifica richiesta di deroga).
Tale trasferimento può avvenire anche su fondi non confinanti.
Chiunque comprerà il lotto dal quale la volumetria è stata "prelevata" sarà quindi reso avvertito, dalla lettura dei registri immobiliari, che si tratta di un fondo a capacità edificatoria nulla o ridotta.
Con questa norma si attua una sorta di "perequazione", un sistema di trasferimento della cubatura vigente in alcuni comuni italiani come Milano e Roma.
Quindi ogni superficie comunale può essere definita da un indice volumetrico standard.
Resta da capire come verranno tassate tale aree in particolari per quanto riguarda l'ICI e i trasferimenti.
La norma, secondo me, merita di un periodo di "rodaggio" poichè appare nebulosa e con numerose lacune.

[ciocchetto]

Messa così sembra un via libera alla cementificazione senza limiti anche a terreni non edificabili. Si aprono anche pericolose finestre per i furbetti che nel nostro paese, purtroppo, non mancano.

[luigi]

In effetti la perequazione ha dei pro e dei contro.
Come giustamente prevedi tu ci può essere effettivamente una erosione del suolo per fini edificatori.
Sarebbe invece una ottima prospettiva di sviluppo se fosse utilizzata in combinato disposto con la Legge Urbanistica Nazionale che dovrebbe a questo punto avere un carattere perentorio e non puramente indicativo.
Con questa legge le limitazioni in ogni caso rimangono (come ho detto le distanze dai confini, le altezze dei fabbricati, le destinazioni d'uso ecc) e se opportunamente usate possono portare ad una pianificazione oculata.
Di certo non si avrebbe fenomeni di favoritismi in quanto le edificazione sarebbe divisi non più in zone ma in comparti edificatori con maggiore flessibilità è vero ma anche con la possibilità di avere a disposizione uno strumento innovativo.
Bisogna sempre vedere come verrà applicato. Come ripeto le lacune applicative sono molte.

[Fontanaro]

Messa così sembra un via libera alla cementificazione senza limiti anche a terreni non edificabili.

No, il terreno su cui si trasferisce l'edificabilità deve pure essere edificabile di per sé.
Vero però è che sempre di abuso legalizzato si tratta, visto che in caso di applicazione a terreni non confinanti gli standard urbanistici andrebbero a farsi benedire.

Cioè se in una zona, in base al relativo indice di edificabilità, sono previsti un certo numero di parcheggi, una certa superficie di verde pubblico, etc. e i proprietari trasferiscono sulla stessa area un volume edificabile da altri lotti, quegli standard non varranno più...e avremo sempre i soliti casini di parcheggi mancanti, traffico, etc.

E non parlo di Valentano...pensate in città come Roma
Decreto (sotto)sviluppo 

[luigi]

Decreto (sotto)sviluppo 

Ti chiedo per favore (scusandomi anche in anticipo) di non fare post politici. Altrimenti non la finiamo più.

[luigi]

Piccola puntualizzazione riguardo il comune di Roma.
La disposizione sulla perequazione urbanistica prevista nel cd Decreto Sviluppo è partita proprio a seguito dell'ampio eco mediatico dato dai ricorsi per fare annullare le norme riguardanti una tipologia di perequazione del PRG di Roma tramite ricorso al Tar e in secondo battuta anche al CdS (che ha ribaltato la sentenza di primo grado).
Senza riportare l'intera sentenza (Consiglio di Stato sez.IV 13/7/2010 n. 4545) cito solo il comunicato dell'UNI Lazio

L’INU Lazio esprime viva soddisfazione per l’odierna sentenza del Consiglio di Stato che dà ragione al Piano Regolatore di Roma e ne ristabilisce la piena validità.
In particolare la sentenza conferma l’istituto del “contribuito straordinario” in base al quale gli aumenti di valore immobiliare determinati da decisioni urbanistiche devono tornare in quota prevalente (2/3 secondo il PRG) alla città affinché siano realizzate opere e servizi pubblici. Conferma anche il principio della “cessione compensativa” in base al quale vengono conferiti al Comune, senza aggravio di spesa, i terreni necessari a realizzare servizi pubblici e aree verdi per i quartieri.
È una sentenza storica che conferma un Piano Regolatore fondato sul trasporto pubblico non inquinante, sulla rete ecologica e su centri di qualità urbana nelle periferie. Una sentenza che dà torto a quanti intendono ancor oggi la città come oggetto di speculazione per lucrare rendite immobiliari. Una sentenza che, confermando la validità del Piano di Roma, offre indicazioni e prospettive all’urbanistica italiana.
Si può ora proseguire nella attuazione del Piano con solerzia e coerenza ancora maggiori, per una metropoli migliore, più giusta e sostenibile

Per essere preciso il ricorso riguarda uno dei meccanismi perequativi previsti la cosiddetta cessione compensativa ( sono cinque : Ambiti di compensazione; contributo straordinario; compensazioni urbanistiche; incentivi per il rinnovo edilizio; cessione compensativa) particolare meccanismo perequativo del PRG che che in specifici ambiti e per finalità di riqualificazione urbana, ( cerco di sintetizzare al massimo cercando di non compromettere il meccanismo anche se difficile) prevede una cessione contemporanea di cubatura di parte del diritto edificatorio trasferendo anche una percentuale di tale diritto al Comune.
Secondo i ricorrenti si andavano a ledere i diritti costituzionali garantiti ex art. 23 Costituzione.

Le due giunte che si sono succedute nel tempo ( di entrambi i colori politici) hanno fatto il possibile per elaborare e mantenere questo PRG che mi astengo dal giudicare in quanto non ne conosco le specifiche.

[Fontanaro]

Decreto (sotto)sviluppo 

Ti chiedo per favore (scusandomi anche in anticipo) di non fare post politici. Altrimenti non la finiamo più.

Non era mia intenzione, ma concorderai con me sul fatto che ogni decreto, legge o altro che consenta abusi edilizi, avalli condoni et similia sia segno di sottosviluppo. Che sia di destra o di sinistra.
Costruttori Romani docent...

[luigi]

Non era mia intenzione, ma concorderai con me sul fatto che ogni decreto, legge o altro che consenta abusi edilizi, avalli condoni et similia sia segno di sottosviluppo. Che sia di destra o di sinistra.
Costruttori Romani docent...

Sottosviluppo.... non mi piace...
Sarebbe più corretto dire, secondo me, che qualsiasi legge che condona un illecito va in senso diametralmente opposto ai principi di uno stato di diritto.